各县（市、区）人民政府，市直各单位：

　　经市政府常务会议研究同意，现将《关于妥善处理三明市区房屋和土地登记历史遗留问题若干意见》印发给你们，请遵照执行。

　　三明市自然资源局    三明市住房和城乡建设局

　　2019年9月2日

　　（此件主动公开）

　　关于妥善处理三明市区房屋和土地登记

　　历史遗留问题若干意见

　　为进一步规范、完善不动产登记工作，妥善处理三明市区房屋和土地历史遗留不动产登记问题，维护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等有关法律法规，结合我市实际，现提出如下处理意见:

　　一、处理原则

　　按照“尊重历史、实事求是、分清责任、依法处理”的原则，充分考虑三明市区建设发展的历史、现状，厘清原因，客观公正处理房屋和土地登记的历史遗留问题，合理区分开发建设单位与权利人的责任，积极创造条件解决无过错权利人的登记办证问题，简化登记办证前置审批审核手续和要件材料。

　　二、处理范围

　　《不动产登记暂行条例》施行（2015年3月1日）以前，三明市区(梅列、三元辖区)范围已开发建成且销售或投入使用的项目(房屋)，因各种历史原因，造成相关权利人的房屋所有权证(以下简称“房产证”)、土地使用权证(以下简称“土地证”)或不动产权证无法办理的，列入历史遗留问题处理范围。

　　三、处理办法

　　在三明市区对非行政机关原因造成无法登记办证的历史遗留问题，由不动产所在地区政府牵头，组织引导相关权利人依法对开发建设单位提起民事诉讼维护权益，法律援助机构依法提供法律援助；对行政机关原因造成无法登记办证的历史遗留问题，由不动产所在地区政府责成项目开发建设单位及相关部门限期补办相关手续、补缴税费。同时，自然资源、住建、城市管理、市场监管等相关职能部门各司其职、密切配合，积极稳妥处理。

　　（一）关于项目未办理竣工验收备案手续、规划核实手续不全等原因造成无法办证的，按以下方式处理：

　　1.关于简化补办竣工验收备案手续问题。未办理竣工验收备案的项目（非个人自建房）,需经有资质检测机构出具《建筑质量安全鉴定报告》且建筑安全性检测评级结果达到B级及以上，未取得消防验收手续项目，需经省住建厅认定具备资质的消防技术服务机构出具评估结果为合格的《建筑工程消防安全评估报告》，住建部门依据《建筑质量安全鉴定报告》、《建筑工程消防安全评估报告》和自然资源部门出具的规划核实认可意见办理房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案。个人自建房（国有建设用地）不具备补办《建设工程竣工验收备案表》条件的，采取简化办理程序方式，由有资质检测机构出具《建筑质量安全鉴定报告》（建筑安全性检测评级结果达到B级及以上）。

　　2.关于补办规划核实意见问题。

　　（1）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前竣工且未进行改扩建、翻建的项目（房屋），时间节点以土地审批材料审批时间为准，不再补办规划核实认可。

　　（2）1990年4月1日-2007年12月31日期间竣工的项目（房屋）规划处理原则。

　　①非房地产开发住宅及公建项目

　　已办理《建设工程规划许可证》实际建设符合规划审批要求的，自然资源部门按实补办规划核实认可手续；已办理《建设工程规划许可证》实际建设超出规划审批要求的（非测量误差），由权利人作出“城市建设需征用时，所超占超建部分必须无偿交付拆除，并不再继续扩建、加建，超占超建未拆除前不办理转移、抵押等手续”的书面承诺（下称《书面承诺》），根据《福建省违法建设处置若干规定》规定，暂不对超建部分处理，自然资源部门按《建设工程规划许可证》补办规划核实认可手续，对超建部分不予核实认可。

　　未办理《建设工程规划许可证》的，能提供合法土地权属证明，尚未列入收储征迁范围（以征迁公告为准）且符合土地利用总体规划和城市总体规划的，由权利人作出《书面承诺》，根据《福建省违法建设处置若干规定》规定，暂不对超建部分处理，自然资源部门按《建设用地规划许可证》中核定的规划技术指标（个人建房无《建设用地规划许可证》的，按3层以下（含3层）加出屋面梯间面积）给予补办竣工规划核实认可，对超建部分不予核实认可。无法提供合法土地权属证明，属于违法占地的，不予办理竣工规划核实认可。

　　②房地产开发项目：已办理《建设工程规划许可证》，但因开发建设单位注销、经确认无力继续履行开发义务或企业法定代表人失联、拒不配合履行办证义务（以下称为“无项目主体”）导致无法补办规划核实认可手续的，由项目所在乡（镇）政府或街道办事处牵头组织业主委员会或业主代表向自然资源部门申请补办规划核实认可。

　　办理部分规划手续但用地性质仍属划拨用地（尚未转为出让用地）的合作开发项目，应由开发建设单位（无项目主体的由项目所在乡（镇）政府或街道办事处牵头组织业主委员会或业主代表）先依法完善相关用地手续、缴清土地出让金，再持合法的土地权属证明等材料向自然资源部门申请补办规划核实认可，在符合城市规划并缴清城市基础设施配套费后予以补办规划核实认可。

　　出让用地项目办理部分规划手续但未办理《建设工程规划许可证》且已建设完成申请补办规划核实认可的，由自然资源部门根据项目（房屋）对城市规划的影响程度分别处理。对城市规划影响轻微的，补缴城市基础设施配套费后给予补办竣工规划核实认可；可采取整改措施消除对规划实施影响的，责令整改，依法予以行政处罚并补缴城市基础设施配套费后给予补办竣工规划核实认可；无法整改的不予办理竣工规划核实认可。

　　③工业厂房、仓储项目：已取得用地批准手续，项目建设符合《建设用地规划许可证》中规划条件（规划技术指标）要求的，由权利人提供经施工图审查机构审查通过的规划设计文件，自然资源部门予以补办规划核实认可。

　　（3）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行后竣工的项目（房屋），由自然资源部门按照相关法律法规规定办理规划条件核实。

　　（二）关于国家机关或国有企事业单位主导的开发项目因各种原因造成无法登记办证的，按以下办法处理：

　　国家机关或国有企事业单位主导的开发项目（含资产处置、合作开发），因相关手续不齐、未办理竣工验收、欠缴土地出让金及相关税费等原因造成购房人无法登记办证的，由梅列、三元区政府牵头，协调相关部门（含乡、镇政府或街道办事处）、国有企事业单位及时补办项目相关手续，缴清土地出让金及相关税费，相关手续可由梅列区、三元区相关职能部门给予补办（核实、备案）。经规划核实与竣工验收合格的，开发项目主体应先申请项目首次（总确权）登记，无项目主体的由项目（房屋）所在的乡（镇）政府或街道办事处（或组织业主委员会）代为办理项目首次（总确权）登记（登记费免收），购房人可凭购房发票、缴税（费）凭证等相关材料向登记机构申请不动产登记。

　　（三）关于征迁安置房、自建房等因权属认定或“批少建多”等原因造成无法办证的，按以下办法处理：

　　1.征迁安置房转移（分户）登记和缴税权属来源依据问题。原则上统一以《房屋拆迁（或征收）补偿安置协议书》作为权属来源和缴税的直接依据。涉及超面积补差价、补税费的，根据《房屋拆迁（或征收）补偿安置协议书》和《回迁结算单》等按规定计算。

　　2．经批准的“新村”建设、征迁安置等个人自建房，因“批少建多、批少占多”等原因造成无法登记办证的，由房地产权利人向自然资源部门申请补办规划意见，经所在的村（居）委会、乡（镇）（街道办事处）确认符合政策的，不再办理用地分户审批手续，并由房地产权利人作出《书面承诺》，经有资质检测机构出具《建筑质量安全鉴定报告》（建筑安全性检测评级结果达到B级及以上）后，登记机构可凭土地审批材料按批准的用地面积和3层以下（含3层）加出屋面梯间面积给予登记（已经规划批准可建3层以上的按规划批准的面积和层数登记），相关职能部门对超占超建部分不再另行处理。登记机构在办理不动产登记时，应对存在超建的事实在不动产权证书上予以注记，办理不动产登记之后，超建部分违法建设未拆除的，不得办理转移、抵押等手续（继承除外）。

　　（四）关于个人自建房（国有建设用地）仅取得房产证或土地证办理不动产登记问题，按以下方式处理：

　　1.仅取得房产证，由自然资源部门确定宗地范围，出具规划确认函，权利人委托具有测绘资质的作业单位进行不动产测量，按划拨方式办理不动产登记，需办理转移登记的应补办出让手续。

　　2.仅取得土地证，由自然资源部门依据本处理办法（一）补办规划核实意见，经有资质检测机构出具《建筑质量安全鉴定报告》（建筑安全性检测评级结果达到B级及以上）后，权利人委托具有测绘资质的测量单位进行不动产测量，按原土地用途和性质办理不动产登记。

　　（五）关于开发项目未按批准用途建设、增加建筑面积（超容积率）的按以下办法处理：

　　1.关于未按政府批准用途进行开发建设等情形的处理。

　　（1）已经原规划部门批准的，由自然资源部门核实项目各分类用途的计容建筑面积，拟定出让方案报市政府批准，签订《补充合同》。

　　（2）未经原规划部门批准的，按《福建省国有建设用地使用权出让地块规划条件管理办法》规定执行。

　　（3）未经批准整体或部分改变规划用途（含建筑使用功能条件），且已办房产证或商品房预售许可证的，先由自然资源部门依法处理，并拟定出让方案报经市政府批准按现行规定缴清土地出让金后，方可办理不动产登记。

　　2.关于开发项目增加建筑面积（超容积率）问题的处理。

　　（1）经原规划部门批准、因部门间面积计算方法不同、地下公摊等引起增加建筑面积的，由自然资源部门核实并拟定出让方案报市政府批准，签订《补充合同》。

　　（2）未经原规划、住建部门批准擅自增加建筑面积的，按《福建省国有建设用地使用权出让地块规划条件管理办法》规定执行。

　　（六）关于商品住房、集资房、房改房等因开发建设单位注销灭失或企业法人失联、拒不配合履行办证义务造成无法办理不动产登记问题，按以下方式处理：

　　1．《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日）实施前，权利人已办理房产证但无土地证或土地审批手续。

　　属国家机关、国有企事业单位建设住房的，以幢为单位，由自然资源部门确认宗地范围和面积，根据房产证面积计算土地分摊面积，以划拨方式办理不动产登记，需办理转移登记的应补办出让手续及缴清相关税费，其中房屋所有权已发生转移并形成清晰交易链条，且相续取得房产证，由现权利人补办土地出让手续及缴清相关税费后，再申请办理不动产登记。

　　2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日）实施后取得土地证或土地审批手续。

　　开发建设单位注销或企业法人代表失联的，由市场监管部门对开发建设单位是否已注销进行确认；由属地公安机关调查确认企业法定代表人的失联情况；由项目（房屋）所在的乡（镇）政府或街道办事处提供该地块无法办证的情况说明，并组织业主委员会或业主代表向自然资源、住建等部门申请补办项目竣工验收，经规划核实与竣工验收合格，由项目（房屋）所在的乡（镇）政府或街道办事处（或组织业主委员会）代为办理项目首次（总确权）登记（登记费免收），购房人可凭有效的相关材料直接向登记机构申请办理不动产登记。

　　开发建设单位拒不配合履行办证义务的，由项目所在地的梅列、三元区政府（或授权委托有关部门）书面通知开发建设单位限期补办相关手续，对存在问题的限期整改，并缴清相关费用。未在规定期限内进行整改和缴清相关费用的，相关职能部门应对开发建设单位实施联合惩戒，按最高人民法院、国家发改委、国土资源部《关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知》（发改财金〔2018〕370号） 规定处理。同时，对开发建设单位未销售的商品房（含车位、商业等可售资产），在违法违规问题未处理整改到位前，住建部门不得批准其剩余部分的销售及合同备案，登记机构不得办理其剩余部分的不动产登记。

　　四、未尽事宜

　　本《若干意见》由自然资源及相关部门负责解释，对未列入本《若干意见》范围的历史遗留问题，由自然资源部门会同有关部门按照“一事一议”方式报市政府研究解决。

　　五、施行期限

　　本《若干意见》自印发之日起施行，有效期为5年。

　　六、参照处理

　　各县（市）的房屋和土地登记历史遗留问题可参照本《若干意见》处理。