三元区、沙县区自然资源局、住房和城乡建设局、金融管理部门，三明市、沙县区不动产登记中心，各银行业金融机构:

　　现将《三明市规范房地产项目抵押登记和金融服务的若干措施》印发给你们，请结合实际抓好贯彻落实。  

　　三明市自然资源局       三明市住房和城乡建设局

　　三明市地方金融监督管理局

　　2021年11月12日  

　　三明市规范房地产项目抵押登记

　　和金融服务的若干措施

　　为进一步优化营商环境，做好房地产开发项目金融服务，保障购房人合法权益，有效防范金融风险，根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规，现就规范我市房地产开发项目国有建设用地使用权（以下简称“土地使用权”）及在建工程抵押登记制定以下措施：

　　一、房地产开发项目土地使用权抵押范围。房地产开发企业可以以取得的土地使用权设定抵押申请房地产开发贷款。抵押的土地使用权范围不得包含已售（含已签约或备案）商品房、拆迁安置房屋、区划内业主共有公共部位占用范围内的土地使用权，以及土地出让方案、招拍挂公告、规划设计条件及相关法律法规要求配套建设的政策性住房、配套用房及其他公共配套设施等建（构）筑物占用的土地使用权。

　　二、房地产开发项目在建工程抵押范围。房地产开发贷款银行（以下简称“贷款银行”）可对已建建筑物申请（或追加）在建工程抵押，在建工程抵押范围不得包含已售（含已签约或备案）商品房、拆迁安置房屋、区划内业主共有公共部位以及地块出让方案、招拍挂公告、规划设计条件及相关法律法规要求配套建设的政策性住房、配套用房及其他公共配套设施等建（构）筑物。

　　三、做好房地产开发项目贷款风险防控。为防范金融风险、保护购房人权益，同一宗地内既设定土地使用权抵押又设定在建工程抵押的房地产开发项目，其抵押权人必须为同一家银行业金融机构。贷款银行应加强对房地产开发贷款资金使用的监督管理，及时掌握房地产开发项目建设进度，对在建工程抵押实施动态管理，降低房地产开发项目贷款风险。

　　四、坚决维护购房人的合法权益。为杜绝房地产开发项目因土地使用权抵押造成后期无法办理不动产权证现象的发生，项目基本建设完成前贷款银行应注销土地使用权抵押或将其变更为在建工程抵押。申请土地使用权抵押登记时，贷款银行应出具“同意在本项目首次登记（总确权登记）前将国有建设用地使用权抵押变更为在建工程抵押，若在一个月内未申请变更，同意由不动产登记机构直接办理国有建设用地使用权抵押变更为在建工程抵押”的承诺。在建工程抵押范围应符合本文第二条之规定。

　　五、实行告知承诺制及在建工程抵押备案制。以土地使用权设定抵押的房地产开发项目在申请商品房预售许可时（或在预售许可核准之后设定土地使用权抵押的），应提交由土地使用权抵押权人出具的《预售放行证明》，承诺“同意放弃本项目宗地上所有已售（含已签约或备案）商品房占用范围内土地使用权的抵押权”。房地产开发企业应在商品房销售场所公示土地使用权抵押情况，购房合同中应记载土地使用权抵押信息并将《预售放行证明》粘贴于合同附件中，确保购房人的知情权。

　　对已建建筑物申请在建工程抵押的，房地产开发企业应同时向房地产主管部门办理在建工程抵押备案，房地产主管部门应将在建工程抵押信息记载于楼盘表并在住房和城乡建设局门户网站公示。已设定在建工程抵押的商品房必须解除后方可出售。

　　六、已设定土地使用权抵押的房地产开发项目办理预告登记的条件。以房地产开发项目土地使用权设定抵押的，其土地使用权抵押范围应符合本文第一条之规定；申请土地使用权抵押登记时贷款银行应出具“同意在本项目首次登记（总确权登记）前将土地使用权抵押变更为在建工程抵押”及“同意放弃本项目宗地上所有已售（含已签约或备案）商品房占用范围内土地使用权的抵押权”的书面承诺。符合上述要求设定土地使用权抵押的房地产开发项目，其已售商品房部分可办理商品房买卖预告登记及抵押权预告登记，但已设定在建工程抵押的建（构）筑物不得申请办理预告登记。

　　七、建立房地产开发贷款金融风险联合防控机制。由金融监督管理部门牵头，房地产主管部门及不动产登记机构协同合作，房地产主管部门提供商品房签约备案情况及预售资金使用情况，不动产登记机构提供商品房预告登记情况，为房地产开发贷款资金的使用和监督提供优质高效服务，共同防范化解房地产开发贷款金融风险。