关于解决不动产登记历史遗留问题的指导意见

根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》以及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《自然资源部 住房和城乡建设部 财政部 国家税务总局 国家金融监督管理总局 最高人民法院关于加快化解历史遗留不动产“登记难”问题的通知》（自然资发〔2025〕135号）等有关法律法规和政策规定，现就妥善解决2015年3月1日之前在国有建设用地上已建成并投入使用,因各种历史原因无法办理产权登记的项目(房屋)，提出以下指导意见：

一、关于用地手续不完善问题

国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，根据前期立项或规划意见，按划拨方式补办用地手续；无立项或规划意见等手续，经属地政府认定可确定为房改房、集资房、安置房或经济适用房项目的，按照划拨方式补办用地手续。对于其他建设项目，能够佐证合法用地的，可以分不同时间、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式补办用地手续。无法提供合法土地权属来源证明，属于违法占地的，不得补办用地手续和登记办证。

二、关于规划手续不完善问题

（一）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行前竣工的项目

1.工业厂房、仓储项目。项目建设在批准用地红线范围内，能提供符合相关技术规范要求的规划设计文件，由自然资源部门按现状房产测绘报告出具规划确认意见。

2.房地产开发项目。符合国土空间规划的项目，由自然资源部门根据项目对城市规划的影响程度分别处理。对符合规划条件要求的，按现状房产测绘报告出具规划确认意见；可采取整改措施消除对规划实施影响的，责令整改，依法予以行政处罚后按现状房产测绘报告出具规划确认意见；无法整改的，不予规划确认。

3.其它项目（非房地产开发、非工业厂房、仓储项目）。

（1）已办理《建设工程规划许可证》，且实际建设符合规划审批要求的，自然资源部门按现状房产测绘报告出具规划确认意见；已办理《建设工程规划许可证》，但实际建设超出规划审批要求的（非测量误差），由权利人作出“城市建设需征用时，所超占超建部分必须无偿交付拆除，并不再继续扩建、加建，超占超建未拆除前不办理转移、抵押等手续”的书面承诺（下称《书面承诺》），暂不对超建部分处理，自然资源部门按现状房产测绘报告出具规划确认意见，对超占超建部分不予规划确认。

（2）未办理《建设工程规划许可证》，但能提供合法土地权属证明，且未列入收储征迁范围，符合国土空间规划的建设项目，由建设单位作出《书面承诺》，暂不对超占超建部分处理，自然资源部门在符合规划技术指标的前提下，按现状房产测绘报告出具规划确认意见，对超占超建部分不予规划确认。

（二）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行后竣工的项目（房屋）。由自然资源部门按照相关法律法规规定办理规划条件核实。

（三）轻微违法的工业项目。为支持工业企业发展，对尚可采取改正措施消除对规划实施影响、或经论证不影响片区规划实施的工业项目内违法建筑（违建行为），施行“首违不罚”的柔性执法措施，符合安全要求的，予以补办相关手续。

三、关于竣工验收手续不完善问题

未办理竣工验收备案的项目（非个人自建房）。需由住建部门公布的鉴定机构出具《房屋安全鉴定报告》，可靠性鉴定等级达到I、II级或一、二级；未取得消防验收手续项目，依据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》、《福建省建设工程消防设计审查验收实施细则》等法律法规在项目属地办理消防审验手续，确实无法补办的，由建设单位或其他办理主体报请属地政府按照“一事一议”的原则处置；未缴纳过城市基础设施配套费的，按现行规定缴清配套费。住建部门对出具《房屋安全鉴定报告》的检测机构资质进行确认，不动产登记部门根据确认意见、房屋安全鉴定报告、消防审验合格文件和规划核实认可意见办理不动产登记。个人自建住房不具备补办《建设工程竣工验收备案表》条件的，采取简化办理程序方式，需经由住建部门公布的鉴定机构出具《房屋安全鉴定报告》(可靠性鉴定等级为I、II级或一、二级)，住建部门对出具《房屋安全鉴定报告》的检测机构资质进行确认，不动产登记部门根据确认意见、房屋安全鉴定报告办理不动产登记。

四、关于开发项目未按批准用途建设、增加计容建筑面积问题

（一）关于未按政府批准用途进行开发建设等情形的处理

1.已经原规划部门批准的，由自然资源部门核实项目各分类用途的计容建筑面积，拟定出让方案报县级以上人民政府批准，签订《补充合同》。

2.未经原规划部门批准的，按《福建省国有建设用地使用权出让地块规划条件管理办法》规定执行。

3.未经批准整体或部分改变规划用途（含建筑使用功能条件），且已办房产证或商品房预售许可证的，先由自然资源部门依法处理，并拟定出让方案报经县级以上人民政府批准按现行规定缴清土地出让金后，方可办理不动产登记。

（二）关于开发项目增加计容建筑面积问题的处理

1.经原规划部门批准、因部门间面积计算方法不同、地下公摊等引起增加计容建筑面积的，由自然资源部门核实并拟定出让方案报县级以上人民政府批准，签订《补充合同》。

2.未经原规划、住建部门批准擅自增加计容建筑面积的，按《福建省国有建设用地使用权出让地块规划条件管理办法》规定执行。

五、关于房地用途不一致的问题

分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的，其中土地性质为出让用地，因按规划批准房屋用途进行房屋登记，但与土地登记的用途不一致，造成需要补交土地出让金的，经县级以上人民政府审批，按现行规定补交土地出让金；若权利人不同意补交土地出让金的，应由权利人作出“在按相关规定补缴土地出让金前不办理转移、抵押登记”的书面承诺后，先按原审批的土地用途和房屋规划批准用途进行登记。不动产登记部门应在登记簿和证书附记栏记载原审批土地用途、房屋规划用途。

六、关于房地权利人不一致的问题

属于合法宗地上的房屋所有权多次转移，仅办理房产证，但未同步办理土地使用权转移的，权属关系变动清晰且无争议的，购买人可以持房产证、原土地使用权证、原房屋转移登记时提交的买卖合同、涉税证明、个人承诺书单方申请办理不动产登记，由不动产登记机构给予办理房屋、土地权利主体一致的不动产权证，土地性质为划拨的需先补办土地出让手续。

七、关于仅有房产证或土地证的问题

（一）仅有房产证的

属个人自建房的，由权利人委托具有测绘资质的作业单位进行不动产测量，按已办理房产证的房屋实际占地范围确定宗地面积，经房屋所在乡（镇）政府或街道办会同自然资源部门组织四至相关权利人确认签章后，并在房屋现场周边及政府（或自然资源部门）门户网站公告30日后无异议的，以划拨方式办理不动产登记，需办理转移登记的应补办出让手续及缴清相关税费。属国家机关、国有企事业单位建设住房的，以幢为单位，经房屋所在乡（镇）政府或街道办会同自然资源部门组织四至相关权利人确认签章后，确认宗地范围和面积，以划拨方式办理不动产登记；需办理转移登记的应补办出让手续及缴清相关税费，其中房屋所有权已发生转移并形成清晰交易链条，且相续取得房产证，由现权利人补办土地出让手续及缴清相关税费后，再申请办理不动产登记。

（二）仅有土地证的

由自然资源部门依据本《指导意见》第二条进行规划确认（个人建房按3层以下（含3层）及“出屋面梯间”面积进行规划确认）及第三条完善竣工验收手续，不动产登记部门根据房屋安全鉴定报告、住建部门对出具《房屋安全鉴定报告》的检测机构资质进行确认的意见、消防审验合格文件（个人建房可不提供），按原土地用途和性质及规划确认面积办理不动产登记。

八、关于开发建设主体灭失或拒不配合履行办证义务问题

（一）开发建设主体灭失的

因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理各类手续；没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理各类手续。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。

（二）开发建设主体拒不配合履行办证义务的

由当地住建部门和自然资源部门书面通知开发建设单位补办相关手续，对存在问题的限期整改。未在规定期限内进行整改和完善相关手续的，相关职能部门按《最高人民法院、国家发改委、国土资源部关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知》（发改财金〔2018〕370号） 规定对开发建设单位实施联合惩戒。对开发建设单位未销售的商品房（含车位、商业等可售资产），在违法违规问题未处理整改到位前，住建部门不得批准其剩余部分的销售及合同备案，登记机构不得办理其剩余部分的不动产登记。

九、其他问题

（一）超出宗地建房问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地，房屋超宗地的，且超出部分为国有土地，由建设单位向县级人民政府或开发园区申请，利用相邻空闲的国有土地进行土地置换，经县级人民政府批准，自然资源部门根据置换后的土地范围办理不动产登记。

（二）征迁安置房转移（分户）登记和缴税权属来源依据问题。对有产权登记的征迁安置房，以不动产登记部门的不动产登记信息作为权属来源和税费的直接依据；对于无产权登记信息的，以《房屋拆迁（或征收）补偿安置协议书》作为权属来源和缴税的直接依据。涉及超面积补差价、补税费的，根据《房屋拆迁（或征收）补偿安置协议书》和《回迁结算单》等规定计算。

（三）拆迁人（原协议签约单位）灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门代为办理；没有承继单位和上级主管部门的，由项目所在乡镇政府或街道办事处牵头组织业主委员会或业主代表代为办理有关手续。

（四）安置房办理转移登记时，《房屋拆迁（或征收）补偿安置协议书》载明的被拆迁人与原产权证上权利人一致的，以《房屋拆迁（或征收）补偿安置协议书》作为不动产权利人申请纳税与产权转移登记的依据；《房屋拆迁（或征收）补偿安置协议书》载明的被拆迁人与原产权证上权利人不一致的，要根据实际情况进行继承和一手确权登记，不动产登记部门应在产权证上写明产权来源为继承和拆迁安置，作为不动产权利人申请纳税与产权转移登记的依据。《房屋拆迁（或征收）补偿安置协议书》中被拆迁人为二人及二人以上共有的,但对安置房位置、产权份额等约定不明确的，应由共有人出具产权归属确认书，原协议签约单位负责审核把关，并与协议中的共有人分别签订新的拆迁安置协议并结算，明确安置房位置、产权份额，以此作为不动产权利人申请纳税与产权转移登记的依据。

本《指导意见》自印发之日起施行，有效期5年。由市自然资源及住建、税务等部门负责解释，上级部门有最新出台相关政策规定的从其规定。对未列入本《指导意见》历史遗留问题处理范围的项目，由自然资源部门会同有关部门按照“一事一议”方式报县级以上人民政府研究解决。各县（市、区）可结合当地实际出台具体实施意见。